Desde el instante en que se radicó el Proyecto No.136 de 1999 en el Senado de la República, se busca que los bienes comunes pudieran ser explotados económicamente con el objeto de poder aliviar las cargas pecuniarias de los copropietarios, pero, el texto radicado se lo refería a los bienes comunes no esenciales. Durante el trámite legislativo y en forma especial en la Cámara de Representantes y ya como Proyecto No.305 se dio va libre a la explotación de todos los bienes comunes. Precisamente, en la ponencia en la Cámara de representantes, se expresó con respecto a este tema: Se da la posibilidad de explotar los bienes comunes para beneficio de los copropietarios. En el proyecto se plantea esta posibilidad se lo para los bienes comunes no esenciales, pero en algunos casos la explotación económica de estos bienes implica la utilización de bienes comunes esenciales como las columnas o fachadas internas para colocar pendones. Por esto se propone que la explotación económica de los bienes comunes en general no entorpezca la adecuada circulación, ni que su explotación afecte la estructura de la edificación ni contravenga las disposiciones ambientales(Gaceta del Congreso No.210 de 16 de mayo de 2001.

Igualmente algunos representantes de Centros Comerciales plantearon a los legisladores lo siguiente: Para los centros comerciales es de especial importancia la autorización legal de explotar zonas comunes contenida en el parágrafo 2 del artículo 18 del proyecto, pues por tal vía obtienen recursos que pueden significar una disminución en las cuotas de administración a cargo de los locales o unos mayores ingresos para el financiamiento de las actividades inherentes a la copropiedad. Sin embargo, la circunstancia de que el artículo se limite a autorizar tal explotación respecto de bienes comunes no esenciales llevaría a despropositos tales como el de impedir la concesión de un espacio en una cubierta, columna o fachada para ubicar un pendón publicitario, o la ubicación de concesionarios en las áreas de circulación que lo permiten, entre muchos otros casos.

La exposición de motivos condujo a que la posibilidad de explorar económicamente los bienes comunes fuera una realidad jurídica, pero, condicionada al cumplimiento de varios requisitos que seguidamente mencionaremos.


CONTENIDO DEL ARTÍCULO 19 DE LA LEY

La ley, con respecto a la explotación económica de los bienes comunes expresa:

Parágrafo segundo. sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. la explotación autorizada se ubicará de tal forma que no inpida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, no contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarón al pago de expensas comunes del edificio o cinjunto, o a los gastos de inveersión, según lo decida la asamblea general.

La norma reproducida anteriormente, no se opone a la explotación económica de los bienes comunes, pero si condiciona la autorización al cumplimiento de lo siguiente:

A.Que el reglamento de propiedad horizontal exprese la autorización pertinente. En su defecto, no se podrá realizar la explotación a que nos referimos.

No se debe perder de vista que los bienes comunes pertenecen a todos los propietarios de unidades privadas, quienes no pueden ser restringidos en su uso sin justa causa del ejercicio del derecho de propiedad privada y a una vivienda digna.

B.Que el convenio de explotación económica no conduzca a la transferencia de dominio sobre los bienes comunes.

Se entiende que la explotación no podrá tener la promesa de la transferencia de dominio sobre los mismos, y menos una condición final del acuerdo de uso.

C.Que no se obstruya el uso y goce de los bienes comunes por parte de los copropietarios y residentes, de conformidad con el uso y la destinación para la cual fue autorizada su construcción.

El uso y la destinación específicos de los bienes comunes se determinan en los planos, proyecto de división, licencia de construcción y reglamento de propiedad horizontal.

D.Que los elementos e instalaciones necesarios para la explotación económica no afecten en forma grave la estructura de la edificación.

La estructura de la edificación es un bien común esencial que fundamenta su construcción en todos los aspectos técnicos, analizados, creados por el propietario inicial y aprobados por la autoridad competente, que exigen que ningún acto ejecutado sobre o dentro de la edificación comprometer su seguridad, solidez y estabilidad.

E.Que para tal efecto no se violenten las normas urbanísticas y ambientales.

La licencia de construcción, planos y demás documentos técnicos y urbanísticos originan el uso y la destinación de los bienes comunes; lo anterior debe concordar con el permiso para el uso del suelo en los términos de los acuerdos del Consejo Distrital, Plan de Ordenamiento Territorial y Unidades de Planeación Zonal, por lo que al pretender modificar la unidad jurídica y técnica de la propiedad horizontal, se debe acudir en concepto previo ante el Curador urbano. De ser viable la modificación, se deben cumplir los presupuestos exigidos por las normas urbanísticas que entre tantos requisitos exigen la decisión positiva de al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad del proyecto total.

F.Que la contraprestación económica por el uso de los bienes comunes corra la suerte de las expensas comunes, gastos de inversión en beneficio común, y teniendo en cuenta la condición de entidad sin animo de lucro.

Como la explotación económica de los bienes comunes puede ser viable si se cumplen las condiciones exigidas por el articulo 19 de la ley 675 de 2001, contando para ello con el acatamiento de las normas urbanísticas y ambientales, y desde luego con la aprobación de los copropietarios por mayoría calificada, sugerimos para ciertos casos solicitar el concepto de un curador urbano para conocer la autoridad competente la viabilidad o no, y el proceso a seguir.