Condominium
Adjurin Consultores LTDA
Atendiendo las múltiples inquietudes con respecto a la imposición de sanciones, y en forma especial por la causal de "inasistencia y/o no representación en las reuniones de copropietarios", nos permitimos expresar nuestra consideración:
Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.
El debido proceso es un derecho fundamental constitucional contemplado en el artículo 29 de nuestra Constitución Política y previene que nadie podrá ser juzgado sino conforme a las leyes preexistentes al acto que se le imputa...con observancia de la plenitud de las formas propias de cada juicio.
La ley 675 de 2001, dispone que se deben cumplir varias condiciones para que la imposición de sanciones tenga asidero legal y la multa económica nazca a la vida jurídica:
a.Previo requerimiento. Debe notificarse al contraventor sobre la falta cometida con su inasistencia a la reunión o no haberse hecho representar en ella, con el requerimiento del deber de ajustarse al reglamento cuando este determina el deber de participar en estos actos colectivos señalados en la ley.
b.Determinación del organismo que impone la sanción. Si el reglamento no le ha atribuido al Consejo de administración, la facultad de sancionar, será entonces la asamblea general de propietarios quien debe imponer la sanción, cumpliendo obviamente con el debido proceso.
c.Respeto de los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal. Cada estatuto DEBE contener la redacción de los ritos a seguir para poder imponer sanciones a los contraventores.
1. Requerimiento y notificación de la iniciación del proceso de imposición de sanciones.
2. Términos o plazos para que el posible contraventor pueda ejercer su derecho defensa, controvertir la prueba (su inasistencia) o justificar su inasistencia o no representación en la reunión.
3. Pruebas. Es necesario el impulso de quien propone la imposición de sanciones con la prueba de la inasistencia.
4. Descargos. Dentro de la justificación de su falta, deberá valorarse la intencionalidad del acto, imprudencia o negligencia, atenuantes, gravedad de la infracción, daño causado y reincidencia, atendiendo los criterios de proporcionalidad, y rango de sanciones.
5. Conductas. La participación en la deliberación y decisión dentro de las reuniones de copropietarios, es un derecho generado en la ley. Para que esto constituya obligación no pecuniaria a cumplir, debe tipificarse la asistencia en el reglamento de propiedad horizontal como un DEBER. Si ese deber no lo previene el estatuto, la obligación no existe.
Si no se cumplen por lo menos estos presupuestos de ley, la imposición de sanciones se convierte en una vulneración al derecho fundamental al debido proceso, y aquella persona que haya sido afectada con una multa o sanción, sin el asidero legal, puede acudir a la vía de la tutela para que el juzgador de turno determine la legalidad o no de la sanción, con resultados nada favorables para la persona jurídica, además de obtener que se anule la decisión en su contra, puede accionar civilmente para que en un proceso de responsabilidad el juez declare que determinado organismo o personas le han causado daño y se ordene a ellas el resarcimiento correspondiente.
Es conveniente entonces modificar los estatutos existentes, crear el capítulo de imposición de sanciones con el señalamiento de las correspondientes obligaciones no pecuniarias a cumplir (conductas), y establecer los procedimientos para definir el debido proceso.
