Con mucho riesgo en algunos sectores se ha venido predicando la viabilidad de la división de la propiedad horizontal y por ende, es conveniente expresas consideraciones pertinentes para evitar demandas y condena en perjuicios como consecuencia de la afectación del derecho del titular de dominio de unidades privadas:

1.CLASE DE BIENES

1.1.BIEN PRIVADO. Este bien constituye el elemento principal de la propiedad horizontal. Una vez se adquiere la titularidad de dominio sobre un bien privado, se adquiere automáticamente el derecho de copropiedad sobre los bienes comunes, en la proporción que represente el coeficiente de copropiedad de la unidad privada, señalado en el reglamento de propiedad horizontal; igualmente adquiere un derecho de participación en la persona jurídica.

1.2.BIEN COMUN. La ley define estos bienes como partes del conjunto, de dominio en común y proindiviso de los propietarios de unidades privadas que facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de las unidades privadas. El derecho de cada copropietario sobre los bienes comunes no es identificable materialmente.

Define además la ley que algunos de los bienes comunes adquieren la condición de esenciales como bienes indispensables e imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio privado. Uno de los objetivos de la ley, es el de originar la unidad jurídica y material y nuclear en un solo sistema los bienes privados y comunes.

De igual forma, la ley determina cuales son los bienes comunes esenciales:

El terreno sobre o bajo el cual existen construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

La ley, al manifestar que los bienes comunes son indivisibles, y mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no permite su divisibilidad física o material; es decir, la asamblea no puede dividir el conjunto, parte del terreno, ni la construcción en dos sectores independientes mientras están afectos a la condición de comunes.

Los bienes comunes han sido creados para el servicio y disfrute de los bienes privados, independientemente de la ubicación de cada uno de estos, y cualquier acción divisoria estaría afectando esa utilidad y por ende los derechos de los propietarios de unidades privadas.

No obstante lo anterior, hay que señalar que para ciertos casos y en especial para los bienes comunes no esenciales, existe la posibilidad de desafectarlos de tal calidad y enajenarlos en los términos de los artículos 19, 20 y 21 de la ley 675 de 2001.

De conformidad con lo determinado por la ley 675 de 2001, el legislador no ha previsto de ninguna forma la división de la propiedad horizontal, excepción hecha del resultado de la extinción parcial de la misma, por destrucción o deterioro total de una de las etapas, decisión de extinguir el sometimiento al régimen de una de ellas contando con la aceptación escrita de los acreedores reales, o por orden de autoridad judicial o administrativa para el caso de la demolición de una de las etapas. Obviamente para todo esto se deberá seguir el procedimiento determinado en la ley 675 de 2001.